Code de déontologie en vertu de la Réglementation du décret du 28 août 2015

Introduction

DéfinitionDéontologie

Ensemble des règles et des devoirs qui régissent une profession, la conduite de ceux qui l'exercent, les rapports entre les professionnels et leurs clients ou prospects.

DéfinitionÉthique

Ensemble des principes moraux qui sont à la base de la conduite de quelqu'un.

Objectif du décret et entrée en vigueur

Le décret était attendu depuis la publication de la loi ALUR du 24 mars 2014. Élaboré par le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI) et approuvé par le gouvernement, il est applicable depuis le 1er septembre 2015.

Il doit conduire les ménages à accorder davantage de confiance dans les agents immobiliers et les administrateurs de biens et les syndics de copropriété. Le bénéfice à atteindre est la professionnalisation du marché, en le sécurisant et en le rendant plus transparent au profit des clients.

À cet effet, ce décret définit les obligations de probité, de moralité et de loyauté applicables aux professionnels de l'immobilier. Elles doivent permettre l'exercice des activités de transaction et de gestion immobilière dans des conditions conformes aux intérêts des clients et d'assurer le respect de bonnes pratiques par tous les professionnels.

En cas de violation des règles édictées, des sanctions disciplinaires peuvent être prononcées par la DGCCRF, le CNTGI n’ayant pas le pouvoir de prononcer des sanctions.

La loi ELAN de 2018 a profondément modifié l'organisation et le rôle du CNTGI.

Domaine d'application de la réglementation

Il s'agit là de répondre à la question suivante : quels sont les professionnels / activités assujettis au Code de déontologie prévu par le décret du 28 août 2015 ?

  1. L'activité d'agent immobilier, qui consiste à se livrer ou à prêter son concours aux opérations suivantes :

    • L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis,

    • L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, etc. (art 1 loi Hoguet).

  2. L'activité d'administrateur de biens mentionnée dans l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, qui consiste à se livrer ou prêter son concours à des opérations de gestion immobilière.

    Par gestion immobilière, il faut entendre depuis la loi ALUR l'activité de gestion locative et non de syndic de copropriété comme auparavant.

  3. L'activité de syndic de copropriété exercée dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

  4. L'activité de marchand de listes mentionnée qui consiste à vendre des listes ou des fichiers, à l'exclusion des publications par voie de presse, contenant des offres d'achat, de vente, de location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ou des offres de vente de fonds de commerce.

Nous pouvons constater que l'ensemble des activités soumises à la loi Hoguet est concerné par le Code de déontologie. En revanche, les professionnels exerçant une activité concernant leurs propres biens tels que les marchands de biens ou les promoteurs immobiliers ne sont, naturellement pas concernés par ce décret.

Éthique, respect de la législation, et compétence professionnelle

Les professionnels concernés doivent exercer leur activité avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.

Ils doivent s'attacher à donner la meilleure image de leur profession et s'interdisent de porter préjudice à l'ensemble de la profession (art 2 du décret).

Un accent particulier est mis sur le respect des lois et règlements (art 3 du décret) en tout genre et les professionnels s'obligent notamment à :

  • À ne commettre aucune des discriminations mentionnées à l'article 225-1 du Code pénal, tant à l'égard des personnes physiques que des personnes morales.

  • À veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LAB-FT).

  • À veiller au respect des dispositions de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés.

  • À refuser leur concours lorsqu'elles sont sollicitées pour l'élaboration d'actes frauduleux.

Les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l'exercice de l'activité de ces professionnels sont érigées en véritables devoirs (art 4 du décret).

À cet effet, le décret envisage diverses diligences et ces derniers doivent :

  • Se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires ayant un rapport avec leurs activités.

  • Connaître les conditions des marchés immobiliers.

  • Respecter leur obligation de formation continue et celle de leurs collaborateurs habilités (décret du 18 février 2016).

  • Refuser toute mission pour laquelle ils n'ont pas les compétences requises ou se faire aider par un professionnel compétent, et ce de manière transparente à l'égard de leur client.

Exemple

Dans une entreprise ou groupe d'entreprises, les collaborateurs devront se tenir informés des évolutions concernant leur domaine d'activité au moyen d'outils mis à leur disposition par cette dernière et également par tout moyen.

Ces professionnels devront suivre le cycle de formation convenue spécifiquement par l'entreprise et en respectant le seuil minimum légal prévu par le décret du 18 février 2016 relatif à la formation continue qui instaure une obligation de formation de 14 heures par an ou de 42 heures sur les trois années consécutives d'exercice.

Précisons qu'au cours de trois années consécutives d'exercice, la formation continue doit inclure au moins 2 heures portant sur la déontologie.

Gestion de l'entreprise et principe de transparence

Les professionnels concernés veillent à ce que les modalités d'organisation et de fonctionnement de leurs structures soient conformes avec la loi, les règlements dont le Code de déontologie réglementaire.

Les titulaires des cartes professionnelles exerçant les activités soumises à la loi Hoguet doivent assurer la direction effective de leur entreprise et établissements sous réserve de la possibilité pour eux de nommer des directeurs d'agence.

Aussi, lorsque les professionnels habilitent un collaborateur à négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte ou nomment un directeur d'agence, ils doivent vérifier que ces personnes sont compétentes pour assurer sa fonction.

En ce qui concerne les agents commerciaux, le professionnel titulaire de la carte doit vérifier que lesdits agents sont inscrits sur le registre spécial tenu au greffe du tribunal de commerce et qu'ils aient souscrit personnellement une Assurance en Responsabilité Civile Professionnelle (ARCP). Les obligations de formation professionnelle s'appliquent également aux agents commerciaux. Le titulaire de la carte doit vérifier le respect de cette obligation.

L'étendue des pouvoirs confiés par le professionnel aux collaborateurs et au(x) dirigeant(s) d'agences éventuels doit être précisément déterminée dans l'acte de nomination et dans l'attestation collaborateur (attestation délivrée par les présidents des Chambres de Commerce et d'Industrie (CCI) pour les collaborateurs et récépissé de déclaration préalable d'activité pour les dirigeants d'agence).

RemarqueQue signifie concrètement « l'étendue des pouvoirs » ?

Le titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier devra, par exemple, indiquer si le collaborateur est habilité à :

  • Rédiger des mandats, des actes sous seing privé tels que des baux ou des promesses de vente,

  • S'il peut recevoir les fonds des clients comme un acompte versé par un acquéreur.

Les agents immobiliers et autres professionnels précédemment cités ont un devoir de transparence relativement vaste à l'égard de leurs mandants, mais également du public ou des parties intervenant à une opération immobilière.

Le professionnel doit informer ces personnes :

  • De toutes les activités exercées par lui et des services proposés,

  • Des honoraires pratiqués (barème d'honoraires, cf. arrêté du 10 janvier 2017),

  • De ses compétences et qualifications.

Il doit en outre :

  • Présenter leur carte professionnelle à la demande de toute personne intéressée (chaque personne titulaire d'une carte doit l'avoir en permanence sur lui),

  • Tenir à disposition de ces personnes, l'identité de tout intervenant à l'opération,

  • Communiquer à la première demande les coordonnées de son assureur RCP et son garant financier.

Devoir de confidentialité

Cette obligation découle directement de la loi du 2 janvier 1970 et consiste en ce que les professionnels de l'immobilier et leurs collaborateurs :

Fassent preuve de prudence et de discrétion dans l'utilisation de toutes les données à caractère personnel (exemple : nom, n° de téléphone, photographie, date de naissance, commune de résidence, etc.) et des informations relatives à leurs mandants ou tiers, ou encore des éléments relatifs à leur mandat immobilier de vente, location, gestion, etc.

Par exception, ces personnes ne sont pas tenues à cette obligation de confidentialité :

  • Lorsque certaines dispositions légales contraires l'envisagent,

  • Lorsque les clients concernés les délient de cette obligation (autorisation de divulgation),

  • Dans l'exercice de leur défense (procédure judiciaire ou disciplinaire).

La confidentialité s'envisage également bien au-delà du décret du 28 août 2015 et notamment en matière de protection des données à caractère personnel par la loi informatique et libertés du 6 janvier 1978 modifiée depuis.

À ce sujet, précisons qu'un règlement européen, le Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD) est entré en vigueur le 25 mai 2018 visant, par exemple, à renforcer le droit des personnes à l'information, l'accès, la rectification, l'effacement ou droit à l'oubli, droit d'opposition au traitement, et un droit à la portabilité de ces dernières.

Exemple

Les professionnels de l'immobilier sont amenés à connaître de nombreux éléments de la vie privée de leurs clients comme la situation patrimoniale, familiale, les revenus, leurs activités professionnelles, etc.

Ils seront donc soumis à un large secret professionnel en s'interdisant de divulguer toutes informations sans lien direct professionnelles pour lesquels ils sont mandatés.

Défense des Intérêts des parties et lutte contre les conflits d'intérêts (article 8 et 9 du décret)

Les professionnels de l'immobilier s'obligent à :

  • Promouvoir les intérêts de leurs mandants tout en préservant également les intérêts des autres parties aux opérations réalisées,

  • Rédiger des contrats (ex. : un compromis de vente) qui reflètent précisément l'accord entre les parties et veiller à ce qu'il n'y ait pas de déséquilibres manifestes entre les intérêts des unes et des autres,

  • Ne mettre en péril, ni leurs mandants, ni les autres parties, ni eux-mêmes,

  • Communiquer l'ensemble des informations utiles au consentement des intervenants à une opération immobilière,

  • Rendre compte régulièrement à leurs mandants de l'exécution de leur mission et d'éventuelles difficultés rencontrées,

  • Transmettre dans les meilleurs délais toute proposition au mandat confié, à leurs mandants (ex. : en cas de mandat de vente, il s'agira d'une offre d'achat aux prix et conditions du mandat),

  • Transmettre tous les fonds et documents revenant à leurs mandants.

Les professionnels doivent éviter tout conflit d'intérêts entre eux et leurs mandants, ou avec les autres parties aux opérations concernées.

À cet effet, ils s'obligent :

  • À ne pas acquérir ni faire acquérir par un proche ou un organisme dans lequel ils ont une participation, un bien immobilier pour lequel ils sont mandatés, sauf à informer leur mandant de leur projet.

  • À informer l'acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d'un bien qui leur appartient en totalité ou en partie.

  • À ne pas accepter d'évaluer un bien dans lequel ils possèdent ou envisagent d'acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur.

  • À ne pas percevoir de rémunération ou d'avantage au titre de dépenses engagées pour le compte d'un mandant, sans avoir au préalable obtenu l'accord de celui-ci sur l'engagement des dépenses, les modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être transparents.

  • À informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées de la possibilité et des raisons d'un conflit d'intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu'elles ont ou que leurs directeurs d'établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l'existence d'un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l'exécution de leur mission.

Le souci du législateur au regard des conflits d'intérêts va au-delà du décret instaurant le Code de déontologie des professionnels de l'immobilier et que cette notion se retrouve dans d'autres textes ou dans des Codes de conduite internes aux entreprises.

ExempleLes opérations personnelles d'un collaborateur dans une entreprise

Les règles édictées ci-devant devront être respectées. En sus de ces dernières, les entreprises peuvent réglementer ce type de situation en conditionnant la possibilité de ce type d'opérations à certaines conditions drastiques.

Pour exemple, en cas d'achat par un collaborateur d'un bien immobilier appartenant à un mandant de l'agence, ce dernier devra être informé de la qualité de collaborateur de l'acheteur du bien et donner son autorisation.

La promesse de vente sera également de préférence rédigée par le notaire informé de la situation en lieu et place de l'agence qui la rédige habituellement.

De plus, l'autorisation du supérieur hiérarchique sera nécessaire, voire d'un comité d'éthique interne à l'entreprise s'il en existe un.

Confraternité entre professionnels : règlement des litiges et sanctions disciplinaires

Les professionnels doivent entretenir entre eux des rapports de confraternité en instaurant une concurrence libre, saine et loyale.

Ils doivent, en conséquence, s'abstenir de toutes actions, paroles malveillantes les uns envers les autres qui auraient pour finalité de dénigrer et de jeter le discrédit sur un confrère.

Ils doivent éviter dans la mesure du possible tout conflit avec leurs confrères qui pourrait nuire à l'ensemble des parties à l'opération concernée.

Il arrive parfois que certains agents immobiliers critiquent spontanément les pratiques commerciales et de travail d'un confrère et ce en vue de détourner la clientèle de ce dernier à leurs profits. Cette pratique est prohibée par le Code de déontologie.

De même, ils ne doivent pas inciter un prospect ou un client à rompre les relations commerciales que ce dernier a avec un autre professionnel de l'immobilier.

Le fait pour un professionnel d'appartenir à un syndicat professionnel ou une autre fonction de représentation ne doit pas être utilisé à des fins commerciales.

Si un professionnel constate que l'un de ses confrères manque à une obligation applicable en vertu du Code de déontologie, il doit alors en référer à ce dernier et s'abstenir d'en faire part à sa clientèle.

En ce qui concerne le règlement des litiges entre professionnels, ou entre un professionnel et un mandant ou une partie à l'opération, les professionnels doivent toujours tenter de résoudre à l'amiable le litige et de répondre dans un délai raisonnable aux réclamations qu'ils reçoivent.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le CNTGI n'est plus qu'une instance d'alerte consultative et il est dépourvu de pouvoirs disciplinaires.

Le Conseil national a toujours pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités d'entremise et de gestion régies par la loi Hoguet. Un décret définit les conditions d'application sur le rôle étendu du CNTGI au domaine de la copropriété et sur l'amoindrissement de ses pouvoirs de contrôle.

La loi ALUR avait créé deux nouvelles instances pour mettre à l'écart certains praticiens peu scrupuleux, et pour rétablir des relations de confiance entre les autres professionnels et les consommateurs : le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) pour la déontologie et la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières pour la discipline.

La loi Égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 a supprimé la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières ne conservant que le CNTGI qui avait recueilli les missions disciplinaires de la commission et dont elle a précisé la nature, la composition et les missions. Ce texte avait été complété par le décret d'application du 10 mai 2017, entré en vigueur le 1er juillet 2018.

La loi ELAN et un décret d'application du 10 avril 2019 l'ont profondément réformé.

Le CNTGI demeure une autorité administrative, mais dépourvue de la personnalité morale, et n'exerçant qu'une fonction consultative.

Étant dépourvu de la personnalité morale, il ne peut plus ester en justice ni y être attrait.

Il est dépourvu de pouvoir disciplinaire, mais il y est maintenu une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui instruit les cas de pratiques abusives portées à la connaissance du conseil. En cas de pratiques « douteuses » ou « abusives », une commission instruit l'affaire et le CNTGI décide alors de l'opportunité de saisir l'autorité chargée de la concurrence et de la consommation.