Généralités sur les crédits immobiliers
Contexte :
La question du financement dans le secteur de l'immobilier fut tout d'abord une affaire d'État, avant de s'ouvrir à des acteurs privés comme les institutions financières.
Au XIXe siècle, l'activité industrielle soutenue, l'augmentation de la population et la forte croissance urbaine occasionnent de nouveaux besoins, et cela concerne particulièrement les besoins en logement. Ainsi, l'État doit jouer un rôle majeur, car il faut loger les arrivants d'origine rurale et réorganiser l'espace pour intégrer de nouveaux quartiers. On constate donc une forte croissance dans la construction et les travaux publics durant les années 1840 à 1880, et la création du Crédit foncier de France en 1852 permet à l'État d'imposer davantage son rôle dans le financement du marché immobilier en contrôlant directement ou indirectement les institutions accordant des crédits.
Au XXe siècle, l'immobilier connaît de nombreux changements, car les groupes financiers décident d'investir progressivement dans le secteur. C'est dans ce contexte qu'on voit naître des groupes financiers spécialisés dans les crédits, tels que l'Union de crédit pour le bâtiment en 1951. Cela traduit une volonté de développement du financement du logement en introduisant de nouvelles techniques financières.
Durant plusieurs décennies, le rôle des banques dans le financement du logement dépasse celui de l'État. Le logement occupe une part cruciale et l'offre de financement repose principalement sur les prêts aidés ou encore les crédits.
Introduction
En quoi consiste un crédit immobilier ?
Selon le Code de la consommation, un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur (une banque, une société de financement) met à la disposition d'un ou plusieurs emprunteurs non professionnels une somme d'argent pour financer la construction ou l'acquisition d'un logement (ou d'un terrain) à usage d'habitation ou à usage mixte (c'est-à-dire d'habitation et professionnel).
Aujourd'hui, le crédit immobilier est le mode de financement le plus souvent utilisé pour financer l'achat d'un bien immobilier. Ainsi, il est très encadré par la loi.
Cadre juridique
Quelles sont les lois qui encadrent les crédits immobiliers ?
Depuis juillet 1979, la loi Scrivener 2 vise à renforcer la protection des emprunteurs en les protégeant au mieux contre les risques de surendettement. C'est un ensemble de textes qui s'adresse aux établissements financiers qui octroient des crédits immobiliers ou des prêts travaux à des emprunteurs pour leurs résidences principales ou secondaires. Pour en bénéficier, il faut que le montant emprunté soit seulement utilisé pour l'achat d'un bien immobilier et que le montant du prêt dépasse les 75 000 €. Les organismes de prêt sont dans l'obligation d'informer et de protéger les emprunteurs. Ils doivent donc adresser une offre préalable de crédit à tout demandeur.
Dans le cadre de cette loi, le prêteur (la banque ou l'établissement de crédit) doit donc formuler par écrit une offre et l'envoyer gratuitement par voie postale à l'emprunteur. Cette offre doit contenir des éléments précis, tels qu'une offre préalable de crédit mentionnant obligatoirement l'identité des parties, la condition du crédit (montant, taux annuel effectif global, durée), la mensualité (avec et sans assurance) et le détail des frais. Pour les prêts à taux fixe, l'offre de prêt doit contenir un tableau d'amortissement. Pour les prêts à taux révisables, l'offre de prêt doit comporter une notice qui présente les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt, et un document d'information englobant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, le coût total du crédit et la durée du prêt.
L'offre est donc soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions. Ces derniers ne peuvent accepter l'offre que 10 jours après qu'ils l'aient reçue. Cette acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. Puis, les termes de proposition de l'offre restent valables pendant minimum 30 jours à compter de la réception de l'offre par l'emprunteur. Aussi, tout changement sur le contrat suppose une nouvelle proposition d'offre par le prêteur.
En complément de la loi Scrivener, la loi Neiertz a fait évoluer le droit du surendettement. Avec cette loi, il n'est pas forcément nécessaire pour un emprunteur endetté de faire une demande au juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire (qui remplace le juge d'instance depuis le 1er janvier 2020) pour reporter ou échelonner ses dettes. Désormais, l'emprunteur endetté peut faire appel à une commission d'examen (commission de surendettement) pour trouver des solutions.
Montage du dossier
En quoi consiste le montage du dossier de crédit immobilier ?
Le dossier de crédit immobilier est une condition cruciale pour l'obtention d'un crédit immobilier. C'est la raison pour laquelle un emprunteur ne doit surtout pas négliger le montage du dossier. Un dossier bien monté permet de voir quel montant sera mis à disposition pour l'investissement.
Exemple : Les pièces justificatives pour monter un dossier de crédit immobilier
La première condition pour un emprunteur est de présenter des pièces justificatives personnelles, c'est-à-dire une pièce d'identité ou un passeport en cours de validité, un justificatif de domicile de moins de 3 mois (généralement, une quittance EDF ou GDF, voire une quittance de téléphone fixe, les établissements bancaires refusant souvent les factures de téléphone mobile), un justificatif de situation familiale, usuellement le livret de famille (pour un emprunt en couple), et un contrat de travail.
La deuxième condition est de présenter des pièces relatives à ses ressources et charges : relevés des comptes bancaires des 3 derniers mois, 3 derniers bulletins de salaire et celui du 31 décembre de l'année précédente (car il contient le cumul des rémunérations de l'année passée), ou 3 derniers bilans comptables, 2 derniers avis d'imposition, et un justificatif d'apport personnel.
La dernière condition est de présenter des documents en lien avec le projet immobilier. Il s'agit d'une promesse ou d'un compromis de vente signé, d'un avant-contrat ou d'un permis de construire avec devis.
Attention : Les conditions
Les différentes conditions imposées par la banque et auxquelles personne ne peut déroger sont là pour justifier de la bonne santé financière de l'emprunteur. Puis ce dernier doit fournir des pièces originales. Dès lors que l'organisme financier aura pu vérifier les documents originaux, il lui sera possible de laisser des copies.
Risques et précautions
Quels sont les risques et précautions relatifs aux crédits immobiliers ?
Contre les risques de défaut de remboursement, l'organisme financier demande nécessairement une garantie et une assurance emprunteur. On y retrouve des solutions telles que l'hypothèque, le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) et la caution.
L'hypothèque permet, en cas de non-remboursement du prêt à la banque, de saisir le bien immobilier, de le vendre pour se rembourser. C'est un document qui est obligatoirement rédigé par un notaire. En général, l'hypothèque coûte 2 % du montant du prêt (frais du notaire et taxes).
Une variante de l'hypothèque est le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD). C'est une solution moins coûteuse, car il y a exonération de la taxe de publicité foncière.
Cependant, le PPD garantit seulement les prêts finançant l'achat d'un bien existant. Il n'est donc pas possible de choisir le PPD lors de la construction d'un bien sur terrain. Mais il est tout à fait possible de prendre le PPD sur le terrain et l'hypothèque pour la construction.
La solution la plus avantageuse pour un emprunteur est la caution. Il s'agit du cas où un organisme financier se porte garant pour l'acquéreur vis-à-vis de sa banque et s'engage à payer à la place de celui-ci dans le cas où il ne payerait plus le crédit.
Contrairement à l'hypothèque, les frais sont moins élevés et le coût de la caution est partiellement restitué (75 %) après le remboursement intégral du prêt.
En cas d'accident, de maladie ou de décès, le rôle de l'assurance emprunteur est de prendre en charge le remboursement total ou partiel du prêt souscrit. Cette assurance permet de limiter les risques de difficultés financières qui peuvent découler lors de telles situations. C'est une précaution à prendre de la part de l'emprunteur pour éviter de devoir vendre son bien afin de rembourser l'organisme financier prêteur.