Prêts immobiliers et crédits immobiliers classiques

Introduction

Quels sont les différents prêts et crédits immobiliers ?

Lorsqu'un particulier souhaite se lancer dans la réalisation d'un projet immobilier, il peut faire appel à de nombreux financements. Ainsi, en fonction de son niveau de vie, de sa situation et de son projet, un organisme financier peut lui présenter plusieurs types de prêts immobiliers. Le plus souvent, les banques sont en mesure de proposer des prêts ou des crédits bancaires pour l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire.

Prêt aidé

Qu'est-ce qu'un prêt aidé ?

Pour les particuliers ayant des revenus modestes, il existe des prêts aidés afin de favoriser l'achat immobilier. Il est possible d'opter pour un Prêt Conventionné (PC). Selon le Service Public, c'est un prêt qui est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire). Il est accordé sans condition de ressources. Le taux d'intérêt du prêt est plafonné. Il est possible d'obtenir ce prêt auprès des organismes financiers (par exemple, une banque) ayant passé une convention avec l'État.

Avec un prêt conventionné, l'emprunteur peut bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL), et la durée de remboursement varie de 5 à 30 ans.

Il y a également le Prêt d'Accession Sociale (PAS) qui aide un ménage modeste à acquérir une résidence principale, que ce soit un logement neuf ou ancien, ou à réaliser des travaux. Comme pour le PC, il est possible d'obtenir ce prêt auprès d'un établissement de crédit (comme une banque) ayant passé une convention avec l'État.

La durée d'emprunt est comprise entre 5 et 30 ans et le taux d'intérêt est réglementé et fixé par l'État. Cependant, pour en bénéficier, l'emprunteur doit réunir plusieurs conditions relatives à ses ressources, à la composition de son foyer et à sa situation géographique. Ce prêt est compatible avec les autres prêts aidés et ouvre des droits aux APL.

Puis, il y a le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui est, par nature, sans intérêts et complémentaire au financement d'un projet immobilier d'une résidence principale. Il ne peut donc pas être utilisé pour financer la totalité d'un bien. De plus, l'emprunteur doit acheter un bien pour la première fois, ou alors il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale deux années précédant le prêt. Comme pour le PAS, l'emprunteur doit réunir plusieurs conditions relatives à ses ressources, à la composition de son foyer et à sa situation géographique. En effet, le montant et la durée du PTZ seront établis en fonction de ces informations.

Crédit amortissable

En quoi consiste un crédit amortissable ?

La forme de crédit la plus utilisée en France par les particuliers est le crédit amortissable. Il s'agit d'un prêt dont le capital est amorti dans le temps et sur une durée déterminée. En effet, l'emprunteur rembourse au fur et à mesure de la durée du prêt une partie du capital et une partie des intérêts. Ainsi, les mensualités sont constantes, même si, dans un premier temps, les intérêts remboursés sont plus importants que le capital. Puis ces intérêts diminuent au fil des remboursements.

Les échéances sont donc déterminées à l'avance sur un tableau d'amortissement qui permet à l'emprunteur d'avoir une vue générale sur son crédit contracté.

ExempleLe tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement indique mois par mois le montant et la date à laquelle toutes les mensualités doivent être réglées. Pour chacune des mensualités, la part du capital, les intérêts et l'assurance de prêt immobilier apparaissent en détail.

Dans cet exemple, on fait une simulation pour un emprunt de 150 000 € sur 15 ans avec un taux d'intérêt de 0,88 % et un taux d'assurance de 0,36 %.

Simulation d'un tableau d'amortissement sur le site Meilleurtaux.com.

Par exemple, pour la première ligne du tableau, on peut calculer les éléments suivants :

Montant x t / 12 / [1 - (1 + [t / 12]) ^ (- n)]

Montant de la mensualité = 150 000 x (0,88 % / 12) / [1 - (1 + [0,88 % / 12]) ^ (- 180)] = 889,85 €

Calcul de la cotisation mensuelle d'assurance= 150 000 € x 0,36 % / 12 = 45 €

Calcul de la mensualité avec assurance = 889,85 € + 45 € = 934,85 €

Calcul des mensualités hors assurance :

Montant total des intérêts = (889,85 x 15 x 12) - 150 000 = 10 173 €

AttentionLes différents crédits amortissables

Il faut savoir différencier le crédit amortissable à taux fixe et celui à taux variable. Lorsqu'un particulier emprunte à taux fixe, le taux immobilier renseigné sur l'offre de crédit s'applique du début jusqu'à la fin du prêt. Cela permet de connaître à l'avance le coût total du crédit, contrairement au taux variable. En effet, avec un crédit à taux variable, le coût du prêt varie selon un indice de référence indiqué lors de la souscription du crédit. Il est déconseillé de choisir ce type de crédit pour une longue durée de remboursement, car il existe un risque d'augmentation importante des taux.

Crédit in fine

En quoi consiste un crédit in fine ?

Contrairement au crédit amortissable, le crédit in fine est une forme de crédit immobilier non amortissable et à taux fixe. L'emprunteur ne rembourse que les intérêts et les assurances, pendant toute la durée du crédit. À son terme, le capital emprunté reste intact. Ce n'est qu'à la dernière mensualité que l'emprunteur doit rembourser l'intégralité du capital prêté.

Les intérêts pratiqués sont généralement plus élevés. Ainsi, le crédit in fine est essentiellement utilisé pour l'investissement immobilier locatif et non pour l'achat d'une résidence principale. Ce type de crédit est plus intéressant pour des particuliers fortement imposés qui perçoivent des revenus fonciers, puisque les intérêts sont déductibles fiscalement et que l'emprunteur peut verser le montant des loyers sur une assurance vie pour constituer le capital qu'il aura à rembourser à la fin du prêt.

Il faut donc avoir une situation financière solide pour être en mesure de rembourser en une seule fois la totalité du crédit. Comme garantie, la banque utilise le nantissement (du compte sur lequel l'emprunteur a épargné la somme équivalente au montant du crédit). C'est un procédé qui lui permet de saisir des placements financiers (par exemple, une assurance-vie) d'un montant équivalent au montant accordé, afin d'être sûr de récupérer son argent à la fin du prêt.

ExempleLe tableau d'amortissement d'un prêt in fine

Sur le site courtier Atipa, il y a l'exemple d'un tableau d'amortissement d'un prêt in fine à 100 000 € sur 20 ans avec un taux d'intérêt de 5 %. 416,66 € d'intérêts sont à payer par mois.

« Prêt in fine », Courtier Atipa, Disponible sur : Courtier Atipa

Crédit relais

En quoi consiste un crédit relais ?

Le crédit relais est une solution de crédit à court terme (allant de 12 à 24 mois) qui permet à un particulier d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu son logement actuel. Il s'agit d'assurer la transition entre deux crédits immobiliers, car peu de personnes peuvent se permettre de payer deux crédits à la fois.

En résumé, ce crédit permet à un emprunteur de financer un nouvel achat immobilier sans attendre la vente de son bien actuel. Ainsi, le montant du crédit relais est calculé à partir de la valeur du bien à vendre. Le prix de revente doit au moins correspondre au montant du crédit relais. Et les taux d'intérêt sont plutôt élevés, entre 4 et 5 %.

Il existe trois formules à choisir selon la situation : le crédit relais accompagné par un prêt amortissable classique (car, souvent, le nouveau bien acquis est plus cher que celui mis en vente), le crédit relais avec « franchise totale » (les intérêts et le capital devront être remboursés en une seule fois et l'emprunteur ne rembourse que l'assurance tous les mois) ou encore le crédit relais sec (à privilégier si l'emprunteur compte vendre rapidement son bien et que le nouveau bien est acquis au même prix que le bien vendu, voire en dessous de ce montant).

Pour obtenir un crédit relais, l'emprunteur doit apporter plusieurs garanties à l'organisme financier, telles qu'une assurance décès invalidité, une hypothèque ou une caution.