Le conseil syndical

Tout copropriétaire ou personne assimilée peut se porter candidat à l’élection du conseil syndical. Ainsi, on y distingue :

• Les copropriétaires,

• Les copropriétaires en devenir (exemple : copropriétaire en acquisition d’un logement neuf non livré),

• Les conjoints ou partenaires,

• Les représentants légaux de personnes exigibles (ex. : personne sous tutelle),

• Les titulaires d’un droit par démembrement (ex. : usufruit et nu-propriété),

• Les propriétaires d’une indivision,

• Les ascendants et descendants de copropriétaires suivant l’ordonnance du 30 octobre 2019 (ex. : un propriétaire investissant en loi Pinel et logeant son enfant, celui-ci peut candidater au conseil syndical).

A contrario, certains copropriétaires se verront refuser le conseil syndical. On y nomme :

• Le syndic, ses préposés, leurs conjoints ou partenaires, leurs ascendants ou descendants, leurs parents jusqu’au deuxième degré,

• Les usagers commodataires (ex. : occupation à titre gracieux),

• Les créanciers hypothécaires.

Ces interdictions ne s’appliquent pas aux syndics non professionnels et aux syndicats coopératifs.

La loi n’apporte aucune précision sur les modalités du conseil syndical et notamment sa volumétrie. À cet effet, le règlement de copropriété peut fixer un nombre de sièges pour le conseil syndical en précisant :

• Les titulaires

• Les suppléants

L’assemblée générale sera soumise à ce nombre et devra le respecter sous peine de nullité de la résolution.

Le règlement de copropriété peut également imposer un nombre de sièges pour un bâtiment.

Les suppléants auront pour rôle de remédier à une vacance définitive d’un membre du conseil syndical.

Dans l’éventualité de plusieurs candidats et d’un nombre de sièges limité, seront priorisés les postes suivant les dates de candidatures signifiées au syndic.

Enfin, il est précisé par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que le conseil syndical n’est plus légalement constitué si ¼ des sièges devient vacant. Auquel cas le syndic devra convoquer l’assemblée générale sous les meilleurs délais afin de procéder à une nouvelle élection du conseil syndical.

Dès lors que les conditions sont réunies pour se présenter au conseil syndical, tout copropriétaire peut se présenter sans qu’il en soit préjugé, limité ou interdit.

Le copropriétaire candidat pourra soumettre sa candidature lors de l’assemblée générale ou, de manière préférable, procéder à sa candidature via une demande d’inscription à l’ordre du jour qui sera adressée au syndic par notification.

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue de l’article 25 avec possibilité de vote en seconde lecture à la majorité simple de l’article 24, si le candidat a recueilli 1/3 des voix favorables. Les suppléants sont élus aux mêmes conditions de majorité. De même, la révocation du membre est possible et soumise également à la majorité absolue de l’article 25.

La révocation peut être réalisée pour tout motif légitime où il est constaté que le comportement du membre du conseil syndical n’est pas en corrélation avec les intérêts du syndicat des copropriétaires.

L’élection du conseil syndical sera nominative avec la réalisation d’un vote par candidat.

Potentiellement, il peut être constaté par le syndic et le syndicat des copropriétaires l’impossibilité de constituer un conseil syndical pour les raisons suivantes :

• Faute de candidats

• Non-obtention de la majorité requise par les candidats.

Cette hypothèse est pénalisante pour le syndic, car indépendamment de son rôle de contrôle, le conseil syndical a un rôle d’assistance pour le syndic. Ainsi, la carence d’un conseil syndical peut être un frein pour le bon fonctionnement du conseil syndical, car cette absence d’interaction ne permet pas au syndic de prendre toutes les décisions dans le bon intérêt du syndicat des copropriétaires.

Pour pallier cette éventualité, le syndic peut convoquer une nouvelle assemblée générale.

Si cette absence perdure, le syndic (un ou plusieurs copropriétaires) peut solliciter le tribunal judiciaire qui, par voie d’ordonnance, procédera à une désignation judiciaire du conseil syndical. Cette disposition est reprise par l’article 48 du décret du 17 mars 1967 :

« À défaut de désignation dans les conditions prévues par les article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième alinéa de l’article 24 du présent décret, le président du tribunal de grande instance, sur requête du syndic ou d’un ou plusieurs copropriétaires, désigne par ordonnance les membres du conseil syndical. »

S’il s’agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être représentée aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.

L’ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions.

Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical désignés par l’assemblée générale.

Par cette ordonnance, le juge fixe les membres et la durée de leurs fonctions. Celles-ci prennent terme à compter de la nomination d’un conseil syndical désigné par l’assemblée générale valablement convoquée et constituée.

Enfin, bien que le conseil syndical soit impératif, d’autant plus dans un modèle coopératif, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il peut être décidé par l’assemblée générale de ne pas constituer de conseil syndical. L’absence de constitution du conseil syndical doit alors être décidée par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.