Calcul de la rentabilité
Contexte :
La mise en location d'un bien suppose au minima de connaître les conditions financières auxquelles le bien va être proposé à la location, en prenant en compte la situation du bien ainsi que son état et des équipements.
Deux notions importantes doivent être différenciées, celles de loyer du marché et celles de rentabilité locative. Le loyer correspond à la valeur vénale c'est-à-dire le prix auquel un bien pourrait être raisonnablement loué. La seconde notion, la rentabilité locative, renvoie à ce que rapporte le bien (les loyers payés par le locataire) en fonction de ce qu'il coûte (le crédit, les taxes, les travaux, etc.)
L'objectif de l'investisseur étant de gagner de l'argent en préservant son capital, il est essentiel de bien calculer la rentabilité du bien.
La détermination des charges est importante. Elle suppose alors la maîtrise de la réglementation à ce sujet car, qu'il s'agisse de la fixation du loyer ou des charges, d'un logement du parc privé ou social ou d'un local professionnel, le professionnel de l'immobilier doit déterminer les conditions financières au plus juste.
En matière immobilière, il faut savoir distinguer deux notions proches, parfois confondues, mais qui diffèrent quelque peu sémantiquement. Ainsi, le rendement se distingue de la rentabilité.
La première notion (rendement) consiste à déterminer le ratio de l'investissement sur une période donnée, tandis que la seconde (rentabilité) vise à déterminer le ratio de l'investissement englobant la variation du prix du logement sur une période donnée. De sorte que pour la même opération l'on peut avoir un rendement positif et une rentabilité négative.
La formule pour déterminer le taux de rendement est :
(Revenus annuels / valeur d'acquisition du bien) x 100. |
|---|
Exemple :
Si un bien immobilier a une valeur de 100 000 € générant 5 000 € / an de revenus, on peut estimer qu'il présente un rendement positif de 5 % : (5 000 / 100 000) x 100.
La formule pour déterminer le taux de rentabilité est :
[Revenus annuels +/- (dé)valorisation] / valeur d'acquisition du bien x 100. |
|---|
Exemple :
Si la valeur vénale du bien a chuté de 10 %, à 90 000 €, on aura une moins-value de 10 000 € sur l'année, soit un taux de rentabilité négatif de 5 % = (5 000 - 10 000) / 100 000 x 100.
Mais, en réalité, le plus souvent, les deux notions se confondent, car dès lors que le capital investi n'est pas variable, les taux de rendement et de rentabilité sont identiques.
La valeur d'acquisition ne varie pas quel que soit le type de rentabilité à calculer : elle comprend le prix du bien, les frais de notaire, les frais d'agence les frais bancaires, les travaux.
Le calcul de rentabilité locative peut se faire selon 3 modalités : la rentabilité brute qui constitue le calcul de base, la rentabilité nette qui prend en compte les charges et les taxes, enfin, la rentabilité nette-nette, qui prend en compte le profil fiscal de l'investisseur.
Rentabilité brute
Le rendement brut ne prend en compte que le loyer annuel généré par le bien immobilier sur le prix d'acquisition comprenant les divers frais d'acquisition.
Le taux de rendement brut est alors :
(Revenus annuels / valeur d'acquisition du bien) x 100 |
|---|
Exemple :
Si un bien acquis pour 230 000 €, génère un loyer annuel de 8 000 €, le taux de rendement brut sera alors de :
(8 000 / 230 000) x 100 = 3,48 % (3,478 % arrondi).
L'appartement, acquis à 200 000 €, loué à 800 € / mois présente un taux de 4,8 %.
Ce calcul est celui qui peut être opéré facilement à la lecture des annonces immobilières. Imaginons un bien vendu loué annoncé à 100 000 € et dont le loyer est de 400 €, l'acheteur peut faire un calcul simple : la marge de négociation étant en moyenne de 5 %, on obtient un prix de 95 000 €. On y ajoute les frais de notaire de 8 % en moyenne pour un logement ancien, soit 102 600 €.
On obtient une rentabilité brute de (5 000 / 102 600) x 100 = 4,87 %
Ce calcul constitue une 1ère approche mais il reste insuffisant car il ne tient pas compte des charges grevant le bien : c'est pourquoi le calcul de la rentabilité nette est plus approprié.
Rentabilité nette
Il s'agit ici de ne pas se limiter dans l'analyse de l'investissement au seul loyer, mais de prendre en compte les frais et charges à supporter :
Taxe Foncière déduction faite de la TEOM (récupérée sur le locataire),
Charges non récupérables auprès du locataire,
Travaux et entretien,
Frais de gestion,
Frais d'assurance contre les loyers impayés.
Le taux de rendement net est alors :
[(Loyer annuel - frais et charges) / valeur d'acquisition du bien] x 100 |
|---|
Exemple :
Si un bien acquis 230 000 € génère un loyer annuel de 8 000 €, pour 2 000 € de charges par an, le taux de rendement net sera de : [(8 000 - 2 000) / 230 000] x 100 = 2,5 %
Remarque :
On notera que l'on parle parfois, en matière d'immobilier tertiaire, d'investissement locatif double net, lorsque les frais, charges et impositions sont reportées sur le locataire et de triple net, lorsque, outre les frais, charges et impositions, les travaux sont reportés sur le locataire.
Cette méthode de calcul donne une idée plus exacte du rendement locatif.
La méthode Larcher permet de calculer la rentabilité locative nette de façon rapide et simple : elle consiste à prendre en compte 9 mois de loyers plutôt que 12, car on considère que les charges représentent 25 % du loyer annuel.
Dans notre exemple, nous prendrons en compte 6 000 € de revenus par an au lieu de 8 000 car [(8 000 x (9 / 12)] = 6 000
Nous aurons donc une rentabilité de (6 000 / 230 000) x 100 = 2,6 %
Rentabilité nette après impôt (rentabilité nette-nette)
Les revenus locatifs sont taxés au titre de l'IR, il faut donc en tenir compte pour la rentabilité nette après impôt car ces revenus vont s'ajouter aux autres revenus du foyer.
La rentabilité nette après impôt dépendra donc de la tranche d'imposition dans laquelle se trouve le contribuable. On pourra conseiller au contribuable d'avoir recours à la défiscalisation.
Enfin il faut également prendre en compte les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
Le calcul est le suivant :
[(Revenus annuels + réductions d'impôt) - (charges + impôt sur les revenus fonciers + prélèvements sociaux + IFI)] / valeur d'acquisition du bien X 100 |
|---|
Exemple :
Si un bien acquis 230 000 €, génère un loyer annuel de 8 000 € en location vide, pour 2 000 € de charges par an, et que le taux marginal d'imposition du foyer est de 20 %, le taux de rendement net-net sera alors de :
Les prélèvements sociaux étant de (8 000 - 2 000) x 17,2 % = 1 032
L'impôt sur le revenu étant de (8 000 - 2 000 - 1 032) x 20 % = 993,6
{[8 000 - (2 000 + 1 032 + 993,6) / 230 000} x 100 = 1,73 %
Par ailleurs, ces calculs ne tiennent pas compte de la vacance locative, qui est variable en fonction des zones : très faible en zone très tendue, elle devra être prise en considération dans des zones détendues. On considère en moyenne qu'elle représente 2 mois par période de 3 ans (soit 5,5 % de vacance locative).
Autres indicateurs
Le calcul du rendement locatif ne prend pas en compte un indicateur important : l'augmentation de la valeur du bien. La cession du bien s'accompagne souvent (mais pas toujours) d'une plus-value.
Il s'agit ici de calculer le TRI : Taux de Rendement Interne qui permet de calculer la rentabilité d'un investissement en prenant en compte le prix de revente du bien. Il s'agit d'une notion financière peu utilisée en immobilier où par nature l'investissement s'envisage sur le long terme.
Par ailleurs, il faudra aussi tenir compte du taux de croissance des loyers : ceux-ci sont certes plafonnés ou encadrés dans certaines zones et ils ne pourront augmenter qu'en tenant compte de l'IRL mais dans les zones détendues, les loyers peuvent être librement augmentés à la relocation.
Enfin, n'oublions pas que la rentabilité n'est pas toujours l'objectif de l'achat immobilier : certains investisseurs souhaitent défiscaliser, d'autres voudront se constituer un patrimoine à transmettre, d'autres voudront obtenir un complément de revenus.