Essentiel
Le calcul de la rentabilité doit faire l'objet d'une grande attention de la part des investisseurs : l'objectif est que les revenus locatifs couvrent intégralement les charges générées par le bien.
Il existe 3 manières de calculer la rentabilité d'un bien immobilier :
La rentabilité brute : elle se calcule en divisant les revenus sur le prix d'achat
La rentabilité nette : on divise les revenus moins les charges par le prix d'achat
La rentabilité nette-nette permet de connaître la rentabilité du bien en tenant compte du profil fiscal de l'investisseur.
Dans les 3 calculs, le prix d'achat prend en compte tous les frais comme les frais de notaire, les frais d'agence ou les éventuels travaux avant la mise en location.
De nombreux critères doivent faire l'objet d'une attention particulière : en fonction de la surface, le rendement peut être plus important (petites surfaces) mais générer plus de frais (turn-over plus important), la localisation et l'état du bien sont aussi des critères essentiels à examiner.
Les risques locatifs, bien que peu nombreux ne doivent pas être négligés mais ils peuvent être couverts par les assurances ou par une caution : Action Logement propose la Garantie Visale.
Il est difficile de déterminer une rentabilité idéale : elle est très différente entre Paris et la province mais doit permettre au bailleur de dégager une trésorerie pour faire face aux imprévus.