La rentabilité locative

Les investisseurs favorisent souvent les grandes villes pour leur placement : a priori le prix au mètre carré y étant très élevé, cela peut paraître paradoxal. Mais il est important de ne pas se limiter à un calcul aussi simpliste car les grandes agglomérations présentent souvent bien d'autres avantages.

C'est pourquoi il est essentiel de se livrer à une petite étude démographique pour déterminer les besoins de la population en matière locative. Le nombre d'étudiants, de retraités ou de jeunes actifs est ainsi déterminant. Il faudra également se renseigner sur l'état du marché et l'offre proposée : y a-t-il des programmes en construction, des permis déposés, sans oublier les projets au niveau de la commune susceptibles de faire prendre de la valeur au bien et les infrastructures proposées.

Il sera donc judicieux d'interroger le service de l'urbanisme de la commune convoitée, mais aussi les sites d'annonces pour déterminer le niveau de prix des biens.

La surface du bien est un critère important pour les investisseurs : elle est souvent déterminée par leur capacité financière ! Les petites surfaces présentent un meilleur rendement au m² et sont plus accessibles à l'achat. Elles sont particulièrement attractives dans les villes étudiantes, les studios s'y louant très facilement.

Elles présentent toutefois l'inconvénient d'un turn-over très élevé puisque les étudiants et les jeunes actifs (par définition très mobiles), ne gardent ces logements en moyenne que 2 ans.

La vacance locative représente alors un paramètre essentiel ainsi que les frais d‘agence si le propriétaire ne met pas le bien en location par ses propres moyens. Il faudra peut-être aussi prévoir des travaux de propreté entre chaque locataire !

La rentabilité locative sera alors impactée par ces coûts.

Si la surface est plus importante, comme pour les grands appartements ou les maisons, la rentabilité est plus faible mais ces surfaces présentent l'avantage de la stabilité car elles sont en général occupées par des familles qui les occupent durablement et les entretiennent mieux. Les frais d'entretien et le taux de vacance y sont donc plus faibles.

Enfin n'oublions pas que ces surfaces permettent la colocation, ce qui constitue un réel avantage en termes de rentabilité : la somme des loyers demandés à chaque locataire excède souvent la valeur locative du bien. L'inconvénient étant de devoir gérer plusieurs locataires.

Les 2/3 pièces sont un excellent compromis car ils présentent à la fois les avantages des petites surfaces et des plus grandes : le turn-over est moins important que dans les studios, la vacance y est donc moindre. Par ailleurs, le prix d'achat est plus accessible que pour une grande surface. Enfin, ces surfaces sont adaptées à la défiscalisation.

De plus ces logements peuvent faire l'objet d'adaptation à moindre frais et de nombreux investisseurs n'hésitent pas à réagencer leur bien en cassant une cloison ou au contraire en créant une chambre en plus augmentant ainsi facilement la rentabilité locative.

Avant de se lancer en tant qu'investisseur, les points à examiner sont les suivants :

Les charges dans l'immeuble : l'ascenseur ou la chaudière collective sont des postes de dépenses qui doivent faire l'objet d'une attention particulière car leur entretien représente souvent un coût important. Attention aussi aux immeubles des années 70, souvent mal isolés : ils n'ont pas les faveurs des locataires !

L'état de la façade et de la toiture : il s'agit de dépenses très lourdes dans une copropriété, il ne faut donc pas hésiter à consulter les PV des dernières assemblées pour connaître les dépenses qui ont été votées pour leur réfection éventuelle.

Le chauffage : l'état du chauffage doit être examiné avec soin, car c'est un poste sensible. Le chauffage collectif peut être un excellent compromis à condition que l'installation soit récente. À défaut, le risque de faire face à une dépense importante est grand. Il ne faudra pas oublier de vérifier les carnets d'entretien des appareils.

Les fenêtres : les locataires préfèrent le double vitrage, gage d'économie d'énergie.

L'installation électrique et les canalisations : la responsabilité pénale du propriétaire pourrait ici être engagée en cas d'accident. C'est donc un poste à examiner avec le plus grand soin.

Les sanitaires : ils doivent être irréprochables car les candidats locataires sont sensibles à la propreté et à l'état des sanitaires : s'ils sont en mauvais état, il sera plus difficile de trouver preneur.

Comme tout investissement, l'immobilier comporte des risques dont il faut tenir compte et qui peuvent avoir une incidence importante sur la rentabilité.

Les loyers impayés : c'est évidemment le risque premier de l'investissement locatif car le plus souvent, un prêt a été contracté pour l'achat du bien, prêt dont le remboursement se fait grâce au loyer ! Il faut aussi compter les autres frais comme les impôts, la taxe foncière, l'assurance que le propriétaire doit payer en l'absence de revenus.

L'investisseur doit pouvoir faire face à ces problèmes de trésorerie ou contracter une « assurance loyers impayés », qui représente un coût supplémentaire et qui implique souvent un délai de carence avant le début des paiements. (La caution est une autre solution pour le propriétaire).

La vérification de la solvabilité des locataires sera donc une étape essentielle du processus de location que le propriétaire aura intérêt à confier à un professionnel.

Certaines associations permettent de louer à des personnes en difficulté à un loyer moindre mais avec la garantie que les loyers seront payés et le logement remis à neuf au départ du locataire.

Rappelons la possibilité de recourir à la garantie VISALE : un service gratuit de garantie en cas d'impayés ou de dégradations proposé par Action Logement.

La dégradation du bien : il peut arriver qu'un locataire peu scrupuleux rende le logement en mauvais état et le plus souvent, le montant du dépôt de garantie ne couvrira pas les frais de remise en état. Là encore, le propriétaire doit disposer de trésorerie pour faire face à la situation. Les assurances loyers impayés proposent généralement la couverture des dégradations.

La vacance locative : la vacance locative doit être limitée car un logement vide ne rapporte pas de loyers mais coûte cher à son propriétaire. En fonction des zones, le locataire a entre 1 et 3 mois de préavis pendant lequel le bailleur doit trouver un nouveau locataire.

C'est une question à laquelle il est difficile de répondre : on considère qu'à Paris le rendement brut est de l'ordre de 3 % et qu'il est de 4 % en province. Cela peut paraître faible mais cela reste plus élevé que la plupart des placements sécurisés. Les investisseurs (et les banques) appliquent généralement la règle du 70 % : les mensualités d'emprunt doivent représenter 70 % des revenus issus de la location, les 30 % restants couvrent les charges et permettent d'avoir de la trésorerie en cas de problème. (C'est ce que l'on appelle le cash-flow).