Étendue du droit de propriété
Contexte :
L’agent immobilier doit comprendre l’importance du droit de propriété. Parce que ce droit permet à un propriétaire d’un bien, d’en jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue.
Le propriétaire est donc dans une situation beaucoup plus privilégiée qu’un locataire.
Objectifs
À l’issue de ce cours, vous aurez la capacité :
D’identifier les attributs du droit de propriété
De cerner l’ensemble des prérogatives accordées au propriétaire d’un bien
Et de différencier la situation du propriétaire de celle du locataire
Définition :
Aux termes de l’article 544 du Code Civil, « le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Complément :
Par une décision en date du 16 janvier 1982, le Conseil Constitutionnel a décidé que le droit de propriété a une valeur constitutionnelle.
Attributs du droit de propriété
Le droit de propriété se décompose en 3 attributs :
Usus
Définition :
L’usus est le droit d’usage, le droit de se servir de son bien, de l’utiliser.
Exemple :
Le fait d’habiter sa maison, de conduire sa voiture, etc.
Mais il permet aussi au propriétaire de ne pas se servir de son bien. Le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage. Il n’y a pas de prescription extinctive.
Fructus
Définition :
Le fructus est le droit de jouir de la chose et d’en percevoir les fruits.
Il existe plusieurs sortes de fruits
Les fruits naturels : qui sont produits spontanément par la chose sans l’intervention de l’homme (par exemple, les pommes qui tombent de l’arbre),
Les fruits industriels : qui sont produits grâce à l’industrie de l’homme (par exemple, le blé cultivé dans un champ),
Et les fruits civils : qui sont retirés d’un bien grâce à un contrat (par exemple, les loyers).
Le fructus permet au propriétaire de percevoir les fruits et en disposer : c’est-à-dire les consommer, les épargner, d’accomplir des actes matériels (la cueillette) et juridiques (conclusion du bail) pour percevoir les fruits.
Il permet aussi de ne pas percevoir les fruits et de ne pas réaliser les actes matériels et juridiques pour les percevoir.
Exemple :
Est-ce qu’un propriétaire peut s’opposer à la reproduction photographique notamment commerciale, de son bien ?
Par un arrêt en date du 7 mai 2007 l’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation considère que :
« Le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; qu’il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal. Et attendu que les énonciations de l’arrêt font apparaître qu’un tel trouble n’était pas établi ».
En conséquence, le propriétaire a un droit absolu sur le bien mais ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de son bien : le photographe n’a pas donc besoin de l’accord du propriétaire en cas d’exploitation photographique d’un bien. La limite aux droits du photographe se trouve dans le trouble anormal créé par cette exploitation.
Abusus
Définition :
L’abusus est le droit de disposer de la chose.
Exemple :
Le propriétaire peut vendre son bien, le donner, le détruire.
Ce droit permet au propriétaire d’accomplir de manière discrétionnaire tous les actes juridiques ou matériels qui implique la transformation ou la perte du bien.
Là encore, l’abusus permet au propriétaire de ne pas détruire, de ne pas disposer de son bien.
Limite de l’abusus
Les contrats peuvent limiter la faculté de disposer d’un bien par les clauses d’inaliénabilité :
Ces clauses sont valables à condition d’être temporaires et justifiées par un intérêt légitime et sérieux. Toute cession conclue en méconnaissance de cette clause est nulle. Ces clauses sont présentes dans les donations, actes d’acquisition des parts sociales.
Un propriétaire peut être contraint par la loi de démolir son bien qui menace ruine.
Un propriétaire peut être contraint de céder son bien notamment en cas de :
D’expropriation pour cause d’utilité publique : le propriétaire est protégé dans le sens ou il percevra « une juste et préalable » indemnité.
De réquisition.
De nationalisation : là encore la nationalisation doit s’accompagner d’une « juste est préalable indemnité ».
Caractères du droit de propriété
Le caractère absolu du droit de propriété
Le droit de propriété est absolu, exclusif et perpétuel.
Définition :
Le caractère absolu du droit de propriété signifie :
Que seul le propriétaire concentre entre ses mains l’usus, le fructus et l’abusus.
Que le droit de propriété s’étend sur le bien lui-même mais aussi sur le dessus et le dessous du bien, sur ce qui est produit par le bien et sur tous les accessoires du bien.
Et que le droit de propriété est opposable à tous.
Mais le caractère absolu ne signifie pas que c’est un droit sans limite : un propriétaire peut faire tous les actes matériels et juridiques qui ne lui sont pas interdits.
Exemple :
Un propriétaire ne peut commettre des troubles anormaux au voisinage.
Un propriétaire peut se voir imposer un ravalement de façade, une interdiction de construire en matière d’urbanisme.
Définition : Le caractère exclusif du droit de propriété
Le caractère exclusif signifie que le droit de propriété ne se partage pas : le propriétaire est donc seul à exercer un droit de propriété complet sur le bien.
Les démembrements peuvent exister mais dans ces cas, il n’y a pas de pleine propriété.
Le caractère exclusif du droit de propriété connaît de nombreuses exceptions : la copropriété, la mitoyenneté, l’indivision.
Fondamental :
L’exclusivité permet au propriétaire de faire sanctionner par le juge, tout empiètement sur sa propriété :
Tout propriétaire est en droit d’exiger la démolition de l’ouvrage qui empiète sur sa propriété, si minime que soit l’empiètement (Cass. civ. 3ème, 20 mars 2002), même si l’empiètement est de bonne foi (Cass. civ. 3ème, 29 février 1984), même si le propriétaire qui subit l’empiétement à garder le silence pendant les travaux (Cass. civ. 1ère, 1er juillet 1965).
La défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus (Cass. civ. 3ème, 7 juin 1990) et, dès lors que le propriétaire qui subit l’empiètement le demande, la démolition ou la remise en état doit être ordonnée (Cass. civ. 3ème, 18 mai 2005).
Conseil :
En cas de vente d’un bien faisant l’objet d’empiètements : l’acte doit caractériser le consentement exprès à l’empiètement litigieux. Donc une simple déclaration de prendre le terrain dans l’état actuel ne suffit pas.
Définition : Le caractère perpétuel du droit de propriété
Le droit de propriété est le seul droit réel perpétuel.
Les autres droits réels sont soit viagers (usufruit, droit d’usage et d’habitation) soit temporaire (bail emphytéotique).
Fondamental :
Un droit réel est un droit qui porte directement sur un bien : tels que le droit de propriété, l’usufruit.
Le droit réel est opposé au droit personnel qui est un droit d’une personne envers une autre. Il s’agit essentiellement des obligations. Par exemple, le droit de jouissance du locataire sur le bien loué est un droit personnel envers le bailleur.
Un droit viager est un droit qui dure le temps de la vie d’une personne et qui n’est pas transmis au décès de son titulaire.
Le droit de propriété existe tant que dure la chose sur lequel il porte : donc si le bien disparaît puis réapparaît, le droit de propriété s’était éteint pendant un temps puis et revenu après la réapparition de la chose qui en constituait l’objet (Ass Plen, 23 juin 1972).