La propriété

Le juge restreint le droit de propriété essentiellement par deux théories juridiques : l’abus de droit et les troubles anormaux de voisinage.

La théorie de l’abus de l’abus de droit a été créé suite à la décision de la Chambre des requêtes en date du 3 août 1915 :

Lorsque cet abus est reconnu, le propriétaire doit cesser les troubles et verser des dommages-et-intérêts en cas de préjudice.

Sur le fondement de cette théorie, un propriétaire peut voir sa responsabilité engagée en l’absence de toute faute de sa part.

La responsabilité peut être engagée sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ».

Il suffit que le trouble reproché soit grave et continue pour que son auteur soit tenu de la réparer.

L’auteur du trouble peut s’exonérer de responsabilité en invoquant deux excuses :

• Il peut invoquer l’existence d’un fait d’un tiers qui revêt les caractères de la force majeure : c’est-à-dire extérieur, irrésistible et imprévisible. Mais les juges l’admettent difficilement (exemple : la présence de squatteurs dans un immeuble, suite à l’inexécution d’une mesure d’expulsion ne constitue pas un cas de force majeure).

• Il peut invoquer l’occupation des lieux antérieure à celle de la victime : l’article L 112-16 Code de la Construction et de l’Habitation énonce « Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions ».

Sont donc rejetées : l’absence de faute, l’absence d’intention de nuire, l’obtention d’une autorisation administrative.

Cette théorie vise les « rapports de voisinage » entendue de manière large : c’est-à-dire un rapport de proximité et non de contiguïté entre l’auteur et la victime des troubles anormaux.

Donc cela vise, les rapports entre propriétaires voisins, entre copropriétaires, entre un propriétaire et un locataire, entre locataires mais aussi les rapports entre un exploitant d’un aéroport et les proches habitants.

Les tribunaux apprécient souverainement, dans chaque cas d’espèce, si ce trouble est excessif :

Par la Cour de Cassation a retenu la responsabilité d’un architecte, entrepreneur suite à un chantier à condition qu’ils aient participé matériellement au chantier et que les troubles aient un lien direct avec la réalisation de leurs mission (civ, 3^ème 9 fév. 2011).

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage à la double condition que les fonds soient contigus et qu’ils ne soient pas séparés par des frontières naturelles (rivière...).

Le bornage n’est pas obligatoire. Mais si un propriétaire le demande, il devient obligatoire pour son voisin. C’est pourquoi le bornage se fait à frais communs.

Le bornage ne s’applique pas entre copropriétaires.

Les effets du bornage (amiable ou judiciaire) :

• Le bornage est déclaratif : il n’est pas un acte de propriété. Il se contente de fixer les limites de la propriété.

• Le bornage est définitif : c’est-à-dire que dès lors qu’un bornage a été effectué, toute nouvelle demande de bornage est impossible.

• Le bornage n’établit pas la preuve de la propriété : il n’empêche pas un voisin d’intenter une action en revendication.

Le droit de se clore n’est pas d’ordre public : donc des clauses contraires, notamment dans les règlements de copropriété, peuvent faire obstacle au droit de se clore.

En zone urbaine, la clôture est une obligation (art. 663 c. civ.).

Les frais engendrés par la clôture incombent au propriétaire actuel.

Il est possible qu’une clôture soit édifiée à frais communs. Elle sera alors mitoyenne.