M. Brémond est un investisseur avisé qui a déjà réalisé une bonne opération grâce à vos conseils très pertinents. Aujourd'hui, il vient encore vous voir pour vous demander conseil : en effet, il a vu sur votre site internet 2 biens très différents qui pourraient l'intéresser. Le bien A est un appartement T3 de 70 m² situé dans une résidence bien entretenue datant de 1990, le 2ème bien est un bien neuf de 60 m². Il aimerait connaître la rentabilité de ces 2 biens.

Vous avez à votre disposition les renseignements suivants :

Les frais d'agence sont de 5 % du prix du bien, les frais de notaire de 6 % pour le bien ancien mais le bien neuf bénéficie des frais réduits à 3 % du prix du bien. La gestion locative représente 8 % TTC des loyers encaissés.

Voici les descriptifs :

Bien A

Bien B

Prix de vente

200 000

200 000

Frais d'agence

10 000

10 000

Frais de notaire

12 000

6 000

Travaux

10 000

Loyers

850 € / mois

890 € / mois

Taxe foncière

1 000

Exonération les 2 premières années

Assurances

360

360

Gestion locative

816

854

Pour le bien B, il y a aussi la possibilité de faire une opération de défiscalisation Pinel. Il est précisé que les loyers sont plafonnés dans ce cas et que le bien se situe en zone A.

Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2021 :

Il est ensuite fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19 / S

La réduction d'impôt accordéé par le régime Pinel est de 12 % sur 6 ans (soit 2 % par an) du prix de revient du bien dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m².

Enfin, M. Brémond vous précise que son taux marginal d'imposition est de 11 %.

Question

Calculez la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette des 2 biens.

Solution

  • Pour le bien A

    • Rentabilité brute : prix d'achat = 200 000 + 10 000 + 12 000 + 10 000 = 232 000 €

      Revenus = 850 x 12 = 10 200 €

      (10 200 / 232 000) x 100 = 4,39 %

    • Rentabilité nette : revenus - charges = 10 200 - (1 000 + 360 + 816) = 8 024

      (8 024 / 232 000) x 100 = 3,45 %

    • Rentabilité nette-nette = prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus nets

      Soit 8 024 x 17,2 % = 1 380

      Imposition IR : (8 024 - 1 380) x 11 % = 730

      8 024 - (1 380 + 730) = 5 914

      (5 914 / 232 000) x 100 = 2,54 %

  • Pour le bien B sans défiscalisation

    • Rentabilité brute : prix d'achat = 200 000 + 10 000 + 6 000 = 216 000 €

      Revenus = 890 x 12 = 10 680

      (10 680 / 216 000) x 100 = 4,94 %

    • Rentabilité nette : revenus - charges = 10 680 - (360 + 854) = 9 466

      (9 466 / 216 000) x 100 = 4,38 %

    • Rentabilité nette-nette : 9 466 x 17,2 % = 1 628

      Imposition IR : (9 466 - 1 628) x 11 % = 862

      9 466 - (1 628 + 862) = 6 976

      (6 976 / 216 000) x 100 = 3,22 %

  • Pour le bien B avec défiscalisation

    Il faut déterminer le plafond de loyers : pour un logement de 60 m² situé en zone A, le coefficient sera de 0,7 + (19 / 60) = 1,01

    Le loyer maximum sera donc de 13,04 x 1,01 = 13,17 € / m² soit 790,20 € arrondi à 790 €

    Il faut ensuite vérifier que les plafonds relatifs au prix du bien ne sont pas dépassés : le prix du bien inférieur à 300 000 € pour un prix au m² de 3 600 € (216 000 / 60)

    Il faut enfin calculer la réduction d'impôt : 216 000 x 2 % = 4 320 €

    • Rentabilité brute : prix d'achat = 216 000 €

      Revenus = 790 x 12 = 9 480

      [(9 480 + 4 320) / 216 000] x 100 = 6,38 %

    • Rentabilité nette : attention les frais de gestion locative changent (en fonction du loyer) 9 480 x 8 % = 758

      Revenus - charges = 9 480 - (360 + 758) = 8 362

      [(8 362 + 4 320) / 216 000] x 100 = 5,87 %

    • Rentabilité nette-nette : 8 362 x 17,2 % = 1 438

      Imposition IR : (8 362 - 1 438) x 11 % = 761

      (8 362 + 4 320) - (1 438 + 761) = 10 483

      (10 483 / 216 000) x 100 = 4,85 %

    On peut donc conseiller à M. Brémond d'utiliser le régime de défiscalisation Pinel tout en insistant sur le fait que cette rentabilité cessera au bout de 6 ans (sauf si M. Brémond décide de prolonger le dispositif pour 3 ans).

    La rentabilité va baisser à partir d la 3ème année car M. Brémond commencera à payer la taxe foncière de 1 000 €.

    Ensuite, à l'issue des 6 ans la rentabilité baisse. Précisons aussi que si le prix d'achat est le même pour le bien A et pour le bien B, la superficie est différente : cela aura une incidence importante si M. Brémond décide de revendre le bien.

    Enfin, si les revenus locatifs de M. Brémond n'excèdent pas 15 000 € au total, il peut bénéficier du régime micro foncier et de l'abattement de 30 % sur ses revenus locatifs.