Fixation du loyer d'un bien d'habitation
Contexte :
Le loyer est un élément essentiel du bail. Fixer le bon prix du loyer est déterminant pour tout investisseur : son objectif sera de fixer un loyer élevé pour garantir la rentabilité du bien, mais suffisamment attractif pour éviter la vacance locative. Il s'agit d'un calcul très important car le plus souvent, le bailleur a des charges à payer pour le bien mais surtout un crédit à rembourser.
Il s'agit donc de définir avec précision la valeur locative du bien. La valeur locative est elle-même définie par la valeur du loyer du marché, c'est-à-dire le loyer qui doit pouvoir être obtenu aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
Attention :
Une fois le locataire dans les lieux, il ne sera plus possible de changer le loyer sauf révision annuelle soumise à conditions ou loyer manifestement sous-évalué.
C'est de plus un exercice d'autant plus complexe que les loyers sont différents d'une région à une autre, d'une ville à une autre et même d'un quartier à l'autre.
Le propriétaire pourra dans certaines zones être tenté de profiter du marché et de la demande : ce n'est pas un bon calcul sur le long terme. En effet, le bailleur mettra plus de temps à trouver un locataire, celui-ci risque de partir plus tôt en s'apercevant qu'il peut trouver un bien équivalent et moins cher. Il y aura donc une grande rotation de locataires, plus de frais d'agence à payer et des risques élevés de vacance locative.
C'est dans ce contexte que le loi Alur a créé l'encadrement des loyers et le plafonnement des loyers.
En principe le bailleur peut librement fixer le montant du loyer de son bien en fonction des critères classiques relatifs au bien et à sa localisation.
Cependant de nombreuses lois limitent grandement cette liberté en instaurant des plafonds de loyers : c'est le cas du plafonnement des loyers dans certaines communes ou des lois de défiscalisation.
Principe de liberté des loyers
En principe, le bailleur est libre de déterminer librement le montant du loyer qu'il souhaite demander au locataire.
Les critères à utiliser pour fixer le montant du loyer sont les mêmes que ceux utilisés pour déterminer le prix de vente du bien :
Ville, quartier,
Commodités à proximité,
Infrastructures et accès,
État de l'immeuble et prestations de l'immeuble,
Superficie du bien et des annexes,
Performance énergétique.
Les méthodes pertinentes à utiliser pour fixer un loyer sont :
La méthode par le rendement
La méthode par le rendement consiste à déterminer la valeur d'un bien immobilier, à partir des revenus qu'il génère (loyer réel) ou qu'il pourrait générer (loyer théorique). Ceux-ci sont diminués des charges.
Exemple :
Prenons par exemple un appartement à Paris de 3 pièces sur 70 m² et un loyer annuel de 21 000 €, après paiement des charges de copropriété et des travaux éventuels.
Si on estime que le bien immobilier concerné doit générer au moins 3 % de rentabilité, sa valeur brute sera 21 000 / 3 %, soit 700 000 €. On corrigera ensuite éventuellement en fonction des travaux à effectuer, des charges de copropriété.
La méthode par comparaison :
Le principe de la méthode comparative est simple : il s'agit de rechercher des exemples de locations récentes de biens comparables, dans un environnement proche.
Les facteurs qui vont influencer la comparaison sont :
Le lieu : la comparaison doit s'effectuer dans des secteurs du marché où sont offerts des services comparables à des loyers comparables. On peut se limiter à un périmètre comme le quartier. S'il est impossible de trouver des locations dans le même quartier, on devra étendre la prospection à d'autres quartiers qui ont les mêmes caractéristiques (accessibilité, type de construction, taxe, type de ménage).
Le bien : l'unicité de chaque bien oblige le professionnel à faire des ajustements. Le nombre de propriétés comparables à retenir est directement déterminé par le nombre de caractéristiques différentes du bien.
Attention :
Cette méthode présente des limites : la fiabilité de cette méthode est liée aux différentes offres présentes sur le marché actuel. De ce fait, si le marché est tendu, les comparaisons vont être moindres et l'élargissement du périmètre ne sera pas représentatif de la réalité du marché.
Le candidat locataire, avant de signer le bail, peut discuter le montant du loyer pour obtenir une réduction, avec le risque que la location lui échappe. S'il découvre, en cours de bail, que son loyer est supérieur aux loyers de biens similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d'autres biens.
Le bailleur et le locataire peuvent convenir que le locataire exécutera ou fera exécuter à ses frais des travaux d'amélioration en échange d'une baisse du prix du loyer ou du non-paiement d'un ou plusieurs mois de loyers (à prévoir dans le bail).
Principe de liberté pour la location saisonnière
En matière de location saisonnière, le bailleur peut librement déterminer le loyer sans aucune contrainte. Pour que la rentabilité soit assurée, il doit calculer son prix « plancher », c'est-à-dire le prix au dessus duquel la location saisonnière est rentable : il s'agit du montant total des frais. Puis le bailleur doit par la méthode par comparaison déterminer un prix correspondant à la demande en tenant compte de la localisation du bien, de sa capacité d'accueil et de la saison.
Le bailleur doit composer avec un critère important : celui des avis laissés par les précédents locataires sur les sites spécialisés.
Documents et informations à demander au propriétaire
Avant de pouvoir évaluer un loyer, une rentabilité, le propriétaire doit informer le professionnel sur son ou ses biens. Les pièces obligatoires sont :
L'acte de propriété mentionnant l'identité et le nombre de propriétaires notamment, ainsi que la nature de la propriété.
Le mesurage de la surface habitable (loi Boutin du 25 mars 2009).
La surface habitable, mentionnée sur le bail, n'est pas la surface Carrez qui est utilisée pour la vente d'un bien en copropriété. En effet, contrairement au mesurage Carrez, la surface habitable ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagés, tous les sous-sols (y compris les caves), remises (y compris les garages), terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas (et volumes vitrés), locaux communs et autres dépendances des logements.
Le dossier des diagnostics techniques obligatoires.
Les procès-verbaux des assemblées générales (les 3 dernières).
L'extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ainsi que les servitudes.
Par ailleurs, l'agent doit obtenir les renseignements suivants :
Sinistres antérieurs éventuellement subis par le bien et qui ont donné lieu à une indemnisation au titre de l'état de catastrophe naturelle ou technologique,
Les différents travaux réalisés,
Descriptif précis du bien, plans du logement et de ses annexes éventuellement,
La taxe foncière,
Le nom et les coordonnées du syndic,
Les noms et les coordonnées du locataire actuel ou ancien,
Le loyer et les charges du locataire antérieur,
Le nouveau loyer désiré par le propriétaire.
Sources d'information
Pour pouvoir déterminer le montant du loyer, le professionnel aura recours à différentes sources d'informations :
L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux)
Il s'agit d'une association loi 1901 fondée en 1999 par (entre autres) Foncia et le SNPI qui regroupe 28 membres à ce jour (banques, réseaux, promoteurs, etc.). Cet observatoire des loyers compile plus de 2 millions de références dans 1 715 villes en France et constitue un « outil de connaissance et d'analyse des marchés locaux à destination des professionnels du secteur privé et des collectivités locales ».
Depuis 2020, l'observatoire intègre les données de la FNAIM.
Les observatoires des loyers : créés par la loi Alur de 2014, ces observatoires sont agréés par le ministère chargé du logement et ont pour objectif de disposer de données fiables et homogènes sur tout le territoire. Le décret du 29 mai 2020 complète les informations qui doivent être transmises : elles sont au nombre de 60 !
Définition :
Le réseau des Observatoires Locaux des Loyers (OLL) publie les statistiques des loyers du parc locatif privé via le site Internet : observatoires des loyers développé par l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL).
Chaque année, les professionnels de l'immobilier ou les propriétaires doivent transmettre les informations relatives aux logements mis en location l'année précédente.
Les sites d'annonces immobilières : ils sont une source de renseignements moins fiables que les observatoires car les données sont limitées et doivent prendre en compte les ajustements à faire en fonction du bien : stationnement, cave, étage, ascenseur, état du logement et emplacement.
Exceptions
Attention :
Les règles applicables ici concernent les locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du locataire, qu'ils soient vides ou meublés (y compris le bail mobilité).
Les biens en location saisonnière, ainsi que les locaux professionnels et commerciaux, ne sont pas concernés.
L'encadrement des loyers en cas de relocation
Ce dispositif d'encadrement à la relocation existe depuis le 1er août 2012 et concerne les zones tendues, c'est-à-dire « des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ». (Soit 1 149 communes en France.)
Le principe est le suivant : lorsque le propriétaire remet en location son bien après le départ de l'ancien locataire, le loyer du nouveau locataire est encadré et ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l'indexation. L'indexation est interdite si une révision du loyer est intervenue dans les 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.
Exemple :
Le locataire a un loyer de 700 € et quitte son logement le 31 décembre N, le bailleur signe un nouveau bail le 1er mars N + 1. Le loyer sera de 700 €. Si le loyer n'a pas été révisé entre le 1er mars N et le 1er mars N + 1, le bailleur pourra appliquer l'indexation en fonction de l'IRL. Si le loyer a subi une révision sur cette période, alors le nouveau loyer sera le même que le loyer du locataire précédent.
Attention :
Ce mécanisme ne s'applique pas pour :
Les logements faisant l'objet d'une 1ère location,
Les logements inoccupés depuis plus de 18 mois,
Des logements qui ont fait l'objet dans les six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer (pour les baux signés depuis le 1er janvier 2020, le logement, après travaux, doit obtenir une étiquette énergie de A à E).
Ce mécanisme est assoupli dans 2 cas (si l'étiquette énergie est entre A et E) :
La réalisation de gros travaux (pour au moins la moitié du montant du loyer annuel), le bailleur peut alors augmenter le loyer du nouveau locataire de 15 % du coût des travaux,
Le loyer est manifestement sous-estimé.
En cas de non-respect de l'encadrement du loyer à la relocation, le préfet peut exiger que le loyer soit établi à sa valeur, il pourra également demander le remboursement du trop-perçu.
Le plafonnement des loyers
Dans certaines villes (Paris, Lille, Plaine Commune, etc.), les mêmes règles que précédemment s'appliquent à la relocation.
Mais à la 1ère location le loyer est calculé en fonction du loyer de référence et du complément de loyer en vigueur à la date de signature du bail. Ces loyers de référence peuvent être consultés sur les observatoires des loyers des communes concernées.
Des cartes interactives permettent d'obtenir le loyer de référence.
Exemple : carte de loyers de référence pour un 3 pièces vide |
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La défiscalisation
Les régimes de défiscalisation Pinel et Denormandie imposent aux investisseurs un loyer plafonné en fonction de zones pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt. Ce plafond est calculé comme suit :
Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2021 :
Zone géographique | Plafond de loyer au m2 |
|---|---|
Zone A bis | 17,55 € / m2 |
Zone A | 13,04 € / m2 |
Zone B1 | 10,51 € / m2 |
Exemple :
Pour un logement de 60 m² situé en zone A, le coefficient sera de 0,7 + (19 / 60) = 1,01
Le loyer maximum sera donc de 13,04 x 1,01 = 13,17 € / m² soit 790,20 €
Les loyers loi de 1948
Le champ d'application des baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 est très limité mais il existe encore des logements soumis à cette législation. Ces logements sont classés par catégorie et sous-catégorie en fonction de critères comme l'aspect extérieur et intérieur de l'immeuble, les installations et équipements, la qualité des matériaux et la conception de l'espace intérieur (hauteur sous plafond, pièces de réception, dégagement, etc.).
Le loyer initial dépend donc de la catégorie ou de la sous-catégorie à laquelle appartient le logement. La valeur locative du bien est égale au produit de sa surface corrigée par le prix de base du mètre carré de la catégorie dans laquelle se situe le local.
Le loyer peut être révisé le 1er juillet de chaque année mais sans dépasser le plafond applicable à la catégorie de logement. Un décret publié annuellement fixe le taux de majoration pour chaque catégorie de logement.
Les logements conventionnés
Les loyers des logements conventionnés sont inférieurs au prix du marché car, pour ces biens, le bailleur s'engage par convention à louer son bien à un locataire ne dépassant pas certains plafonds de ressources et à un loyer plafonné en échange d'avantages importants.
Il existe 2 types de logements conventionnés :
Les logements conventionnés ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) : le bailleur bénéficiera de déductions fiscales pouvant aller jusqu'à 85 %.
Les logements conventionnés APL : le bailleur se verra verser une partie du loyer sous la forme de l'APL qui vient en déduction du loyer.
Le logement social
Le loyer initial est fixé par l'organisme HLM en fonction de la surface corrigée du logement. Grâce à la loi « égalité et citoyenneté » du 27 janvier 2017, les bailleurs sociaux ont plus de souplesse pour fixer les loyers : pour un même immeuble, ils peuvent appliquer des loyers différents à condition que la masse totale reste constante. L'objectif est de permettre une plus grande mixité sociale.