Fixation du loyer commercial et professionnel

Principe de liberté des loyers

Contrairement au loyer d'habitation, le montant du loyer initial n'est pas réglementé. Il est librement fixé par les parties au contrat, généralement en € / an / HT / HC / m².

En pratique, il est fixé d'après la valeur locative du bien, en prenant en compte :

Les caractéristiques du local (emplacement, surface, standing, agencements des locaux, etc.).

Les activités autorisées (nature, nombre des activités).

Remarque

Un bail « tous commerces » engendre généralement un loyer plus élevé, en effet le fonds pourra être cédé plus facilement.

Les obligations des parties (charges et travaux à la charge du preneur).

Les facteurs locaux de commercialité (transport à proximité, etc.).

Le versement au bailleur d'un pas-de-porte (ou droit d'entrée) lorsque le local est vacant (engendre généralement un loyer moins élevé).

Le prix du marché, etc.

Les loyers de locaux commerciaux nus ne sont pas soumis à la TVA mais le bailleur peut décider d'opter pour son assujettissement. Par contre, les loyers de locaux équipés sont soumis à la TVA (taux normal de 20 %).

Remarque

En cas de pas de porte, le bail doit préciser s'il s'agit d'un supplément de loyer visant à prémunir le bailleur contre un risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle du bail (ce supplément sera pris en compte dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail) ou s'il correspond à une indemnité en contrepartie de certains éléments (avantages commerciaux) consentis par le bailleur sans rapport avec le loyer, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale du bien.

Lorsqu'il s'agit d'un supplément de loyer, le pas de porte est déductible des bénéfices du preneur sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1 / 9e en général). Sinon, le preneur ne peut fiscalement ni l'amortir ni le déduire.

À l'issue du bail, lors de son renouvellement du bail, lorsque l'une des parties souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement du bail.