Les époux Dupin ont fait l'acquisition il y a une vingtaine d'année d'un magnifique T3 de 70 m² dans le quartier de Bercy, à Paris, dans une petite copropriété construite en 1975. Ils vivaient dans l'appartement jusqu'à ce qu'ils prennent leur retraite il y a un an.

Les époux Dupin ont décidé de prendre leur retraite en Normandie où ils possèdent une résidence secondaire mais ils hésitent pour l'appartement de Bercy : doivent-ils le vendre ou le louer ? Et s'ils choisissent de le louer, doivent-ils opter pour une location nue ou une location meublée ?

Annexe 1

Annexe 2

Question

Avec les documents en annexes, vous devez remplir votre obligation de conseil et aider les époux Dupin à prendre une décision en envisageant toutes les possibilités.

Indice

Sachant que le taux de rendement est de 3 %.

Solution

La 1ère option à examiner est la location du bien (bail de 1989)

Il s'agit d'un bien en très bon état dans une copropriété de 1975 à Bercy, nous prendrons donc en considération le prix majoré du loyer en fonction du plafonnement prévu à Paris :

  • Location meublée : prix au m² retenu = 25,80 € soit un loyer de 1 806 €

  • Location vide : prix au m² retenu = 22,90 € soit un loyer de 1 603 €

Quelques précisions doivent leur être apportées :

  • Pour une location meublée, la liste des meubles présents dans l'appartement est définie par le décret du 31 juillet 2015, il faut donc en tenir compte dans la rentabilité du bien, pour la 1ère année.

    • Literie avec couette ou couverture

    • Volets ou rideaux dans les chambres

    • Plaques de cuisson

    • Four ou four à micro-onde

    • Réfrigérateur

    • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de - 6°

    • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas

    • Ustensiles de cuisine

    • Table

    • Sièges

    • Étagères de rangement

    • Luminaires

    • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.)

  • La location aura pour conséquence d'augmenter les revenus des époux (revenus fonciers si la location est vide, BIC s'il s'agit d'une location meublée). Le couple doit le prendre en compte pour son choix et demander à un comptable par exemple différentes simulations.

La 2ème option à envisager est la location saisonnière : les loyers seront alors librement déterminés par les époux.

  • La location saisonnière est strictement encadrée à Paris : il est nécessaire pour louer une résidence secondaire d'obtenir un changement d'usage.

  • Par ailleurs, étant en Normandie, il leur sera difficile d'assurer eux-mêmes la gestion du bien : c'est un coût qu'il faut prendre en considération.

La 3ème option est la vente du bien

  • Si le bien est vendu meublé : 1 806 x 12 = 21 672

    21 672 / 3 % = 722 400

  • Si le bien est vendu vide : 1 603 x 12 = 19 236

    19 236 / 3 % = 641 200

  • Il faut informer les époux : si la vente n'est pas immédiate, la taxe sur la plus-value sera due (l'administration fiscale laisse un délai raisonnable au vendeur d'environ un an pour vendre le bien qui était sa résidence principale mais dans lequel il ne réside plus).

  • En fonction de la situation des époux.